乌海市住宅物业管理条例 （2022年3月9日乌海市第十届人民代表大会常 务委员会第一次会议通过 2022年5月26日内蒙古自 治区第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议 批准） 第一章 总 则 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护住宅业主和物 业服务人的合法权益，营造良好的生活环境，根据国务院《物 业管理条例》 《内蒙古自治区物业管理条例》 等有关法律、 法规 ， 结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及监督活动，适 用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘 物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对 建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理，维 护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 1第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、 政府组织、 属地管理、 业主自治、 专业服务原则，维护享受物业服务并依法 付费的市场秩序，优化市场环境。 第四条 市、 区人民政府应当建立物业管理激励机制，对优 秀物业管理企业给予奖励。 第五条 区人民政府应当在镇人民政府、 街道办事处设立物 业管理工作机构，负责组织协调辖区物业管理相关工作。 区人民政府应当将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体 系，统筹解决物业管理重大问题，构建政府主导、 行业自律、 业 主自治、专业服务、多方参与的物业管理工作格局。 第六条 市、区人民政府住宅物业行政主管部门履行下列 职责： （一）贯彻执行国家、自治区物业管理相关法律法规，研 究制定本市物业管理相关政策、制度并组织实施； （二）制定管理规约、 业主大会议事规则、 物业服务合同等 示范文本和相关行业标准； （三）指导和监督前期物业管理招标投标、 物业承接查验、 维修资金使用等物业管理活动； （四）负责依法划定、调整物业管理区域； （五）协同相关部门实施物业管理方面的监督管理职责； 2（六）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训。 市、 区人民政府发展和改革、 自然资源、 城市管理综合执法 、 市场监督管理、 卫生健康、 消防救援、 财政、 民政、 公安、 人民防 空等部门按照各自的职责，协同住宅物业行政主管部门做好物 业管理工作，确保物业管理行政执法 全覆盖。 第七条 区人民政府所辖镇人民政府、 街道办事处履行下列 职责： （一）组织、指导本辖区内业主大会 成立和业主委员会选 举、换届和物业管理委员会组建，并办理相关备 案手续； （二）指导、 监督业主大会、 业主委员会、 物业管理委员会 依法履行职责； （三）参 加物业承接查验，指导、监督辖区内物业管理 项 目的移交和接管； （四）指导、监督物业服务人依法履行 义务，调处物业管 理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。 第八条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律 性规范，实行自律管理， 编制团体标准、调解行业 纠纷，组织 业务培训，维护企业合法权益， 推动行业健康有序发展。 鼓励物业管理专业 评估机构和人员为物业管理相关主体 提 供咨询、培训、 评价、检验、监督等服务。 3第二章 前期物业管理 第九条 新建物业 出售前，建设 单位应当持建设用地规划 许可证和规划 总平面图等相关文 件到区住宅物业行政主管部门 进行物业管理区域备 案。 第十条 物业管理区域应当遵循规划 先行、功能完善、便民 利民的原则，结合物业的 共用设施设备、 建筑物规 模、 社区治理 等因素，具体按照 以下规定划定： （一）建设用地规划 许可证或者不动产权证确定的 红线图 范围一般划定为一 个物业管理区域， 但用地红线范围内的城镇 公共道路、 城镇公 共绿地、 公 共市政管 线设施、 社区及公 共配套 设施等 不得划入物业管理区域； （二） 已投入使用的物业， 共用设施设备 能够分割、独立 使用的， 可以划定为 不同的物业管理区域； （三） 已投入使用的 毗邻物业，规 模较小的，依法 经各自 的业主大会同 意后，可以划定为一 个物业管理区域。 第十一条 建设单位应当在物业管理区域内配 置物业管理 用房。 物业管理用 房的面积、位置应当在 商品房买卖合同中载明, 物业管理用 房归全体业主 共同所有。 物业管理用 房应当按照下列规定配 置： 4（一）物业管理用 房按照物业管理区域内建筑 总面积的千 分之三的比例且最低不少于一百平方米配置，分期开发建设的 物业，应当在 先期开发的区域一次 性规划设 计物业管理用 房； （二）地面 以上独立成套的房屋，具备供水、供电、供暖、 通信、采光、 通风等基本使用 功能和办公条 件，配置独立合格的 水、电等计量装置； （三） 没有配置电梯的物业，物业管理用 房所在楼层不得 高于四层； （四）物业管理用 房配置的位置本着方便业主办理相关事 宜且不影响业主生活的原则。 第十二条 建设单位编制建设 项目设计方案时，应当遵循 一个物业管理区域配套建设 独立使用的物业管理用 房的原则。 第十三条 在承接 新建物业前，物业服务人和建设 单位应 当在区住宅物业行政主管部门的指导监督下，按照有关规定和 前期物业管理合同的约定，对物业管理区域内 共用部位、共用 设施设备进行承接查验，确 认现场查验结 果，形成查验记录， 签订物业承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基 本情况、存在问题、 解决方法及 时限、双方权利义务、违约责任 等事项作出约定。对 于承接查验发 现的问题，建设 单位应当在 三十日内予 以整改。 5建设单位不得要求物业服务人承接 不符合交付条件或者未 经查验的物业。物业服务人 不得承接未经查验的物业，物业服 务人擅自承接 未经查验的物业， 因共用部位、共用设施设备 缺 陷给业主造 成损害的，应当依法承 担赔偿责任。 第十四条 承接查验的物业，应当 具备下列条 件： （一） 取得建设工 程竣工验收、消防验 收等合格 证明文件； （二） 供水、排水、供电、供暖、供气、 通信、 安防、 公 共照明、 有线电视等设施设备 已按照规划设 计要求建成，专有部 分和共 有部分的供水、供电、供气、供暖已安装经检验合格的 独立计量 器具，且已依法办理 手续； （三）道 路、绿地、 安防和物业管理用 房等公共配套设施和 生活垃圾分类投放和收运等公共服务设施 已按照规划设 计要求 建成，并满足使用功能要求； （四） 电梯、 二次 供水、高压供电、 消防设施、 压力容器、电 子监控系统等设施设备 取得使用合格 证书； （五）物业使用、 维护保养、 管理的相关 技术资料完整齐全； （六）法律、法规规定的 其他条件。 第十五条 建设单位应当在 签订物业承接查验协议 后，及 时向物业服务人 移交共用部位、共用设施设备。 建设单位与物业服务人应当对 交接共用部位、共用设施设 6备签署书面物业 交接记录。物业 交接记录应当包括移交资料明 细、共用部位和共用设施设备 明细、交接时间、交接方式等内容。 第十六条 物业项目分期开发建设的，建设 单位与物业服 务人可以根据开发进度 分期办理物业 交接手续，在承接 最后一 期物业 时，办理物业 项目整体交接手续。 建设单位应当自物业 交接后三十日内， 持承接查验资 料到 属地镇人民政府、 街道办事处备 案。 物业承接查验 档案属于全体 业主所有，业主有权 免费查询。 第十七条 建设单位应当按照法律、法规规定和 商品房买 卖合同约定， 向物业买受人交付房屋。建设 单位与物业 买受人 应当签署房屋交付文件。 建设单位不得将不符合交付条件的物业 交付物业 买受人使 用；建设 单位交付的物业 符合法律、法规规定和 商品房买卖合 同约定的，物业 买受人不得拒绝接收。 建设单位委托物业服务人 向物业买受人交付房屋的，建设 单位和物业服务人应当 签订委托协议，对委 托的事项、 权限、 期 限等作出约定。物业服务人 向物业买受人交付房屋时，应当 向 物业买受人出示委托协议。 第十八条 物业买受人应当自 签署房屋交付文件之日起， 按照前期物业管理合同约定 交纳物业服务费。 7物业买受人不接收房屋无正当理由的，应当自建设 单位通 知其办理交付手续的期限届满之日起，按照 商品房买卖合同的 约定交纳物业服务费。 物业管理区域内业主空 置的房屋、车位等，可以向物业服 务人书面备案，备案时应当明确空置起止时间，备案期间物业 服务费按 全额的百分之七十交纳。 备 案期间业主使用 房屋、车位 等的，物业服务费按 全额交纳。 经多次催交业主仍拒不交纳物业服务费的，物业服务人 可 向人民法院 提起诉讼，并将 恶意拖欠物业服务费的行为纳入 个 人信用记录。 第三章 业主大会和业主委员会 第十九条 物业管理区域内 全体业主组 成业主大会。业主 大会应当代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动 中的合法权益。 第二十条 物业管理委员会是业主大会、业主委员会 成立 之前的过 渡性临时机构，由街道办事处 或者镇人民政府、社区 党组织负责组建。物业管理委员会组织业主 共同决定物业服务 区域内的事 项，代行业主委员会的职责， 推动符合条件的物业 服务区域 成立业主大会、选 举产生业主委员会。 8